Hai Pembaca Setia, Kali ini Tabir Hukum akan membahas mengenai pengertian hak pakai dan pengertian hak sewa.
1. Hak Pakai Dalam Ketentuan Hukum`
Pengertian Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah atas kepemilikan orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan di dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau di dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya; yang bukan merupakan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu yang asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UU.
Hak Pakai dapat diberikan selama kurun waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Hak pakai ini diberikan secara cuma-cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun itu. Menurut Pasal 26 RUU Mengenai Sumber Daya Agraria, Hak Pakai atas Tanah meliputi :
a. Hak pakai atas tanah negara dengan jangka waktu tertentu, yaitu diberikan di dalam jangka waktu 50 (lima puluh) tahun.
b. Hak pakai atas tanah hak milik yang diberikan di dalam jangka waktu sesuai perjanjian, diberikan di dalam jangka waktu 50 (lima puluh) tahun.
c. Hak pakai atas tanah negara dengan jangka waktu selama tanahnya ini dipergunakan, yaitu yang penggunaannya bagi keperluan publik yang bersifat nasional atau internasional.
d. Hak pakai khusus dengan jangka waktu selama tanahnya dipergunakan.
Cara untuk memperoleh Hak Pakai diatur di dalam ketentuan PP No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 27 RUU mengenai Sumber Daya Agraria, yaitu karena ketentuan UU, penetapan pemerintah dan perjanjian. Bagi pemegang Hak Pakai memiliki beberapa hak dan kewajiban, yaitu :
a. Membayar uang pemasukan yang jumlahnya dan cara pembayarannya ditetapkan di dalam keputusan pemberian haknya.
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan seperti yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya.
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya, serta dapat menjaga kelestarian lingkungan hidup.
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada negara, pemegang hak pengelolaan (pemegang hak milik).
e. Menyerahkan sertifikasi hak pakai yang telah dihapus oleh kepala kantor pertanahan.
Hak Pakai Atas tanah memiliki sifat sementara, sehingga dapat dihapus di dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Menurut Pasal 30 RUU mengenai Sumber Daya Agraria menyebutkan bahwa hak pakai dapat terhapus, karena beberapa hal yaitu :
a. Karena jangka waktunya berakhir.
b. Karena dicabut haknya atau haknya dibatalkan karena salah satu kewajiban sebagai pemegang hak tidak terpenuhi.
c. Karena pemegang hak melepaskan haknya kepada negara secara suka rela atau pemegang haknya tidak diketahui lagi keberadaanya yang diperkuat dengan penetapan pengadilan.
d. Karena tanahnya ditelantarkan, tanahnya musnah dan secara teknis tidak dapat lagi difungsikan sebagaimana seharusnya atau tanahnya tidak dapat lagi digunakan sesuai dengan tujuan pemberian haknya yang sebagaimana tercantum di dalam surat keputusan pemberian hak dan sertifikatnya.
Hak Pakai Atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak dari pejabat atau menteri yang ditunjuk. Hak pakai atas negara biasanya diberikan dengan jangka waktu yang bervariasi, yaitu :
a. hak pakai atas tanah negara dengan jangka waktu tertentu, yaitu diberikan di dalam jangka waktu 50 (lima puluh) tahun.
b. hak pakai atas tanah negara dengan jangka waktu selama tanahnya dipergunakan, yaitu yang penggunaannya bagi keperluan publik yang bersifat nasional atau intenasional.
c. hak pakai khusus yang diberikan dengan jangka waktu selama tanahnya dipergunakan.
Hak Pakai atas tanah negara dengan Jangka Waktu Tertentu ini dapat diperpanjang (diperbarui) lagi untuk jangka waktu tertentu selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu atas permohonan dari pemegang hak, jika memenuhi syarat :
a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan sifat dan tujuan pemberian hak itu.
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut harus dipenuhi oleh pemegang hak.
c. pemegang hak masih memenuhi syarat-syarat sebagai pemegang hak.
Ketentuan ini diadakan untuk memberikan kepastian hukum bagi kelangsungan penguasaan tanah dengan hak pakai yang umumnbya dipergunakan untuk tempat tinggal dan keperluan pribadi pemegang hak pakai.
Hak Pakai atas tanah negara dengan Jangka Waktu Selama Tanahnya Dipergunakan untuk keperluan tertentu ini dimasukdkan untuk menjamin terpenuhinya keperluan tanah untuk keperluan tertentu secara berkelanjutan, contohnya untuk keperluan kantor lembaga pemerintah. Dalam hal ini tanah tersebut tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, akan tetapi hanya dapat dilepaskan.
Hak Pakai Khusus ini dapat dimiliki oleh : instansi pemerintah pusat maupun daerah, BUMD, BUMN dan badan-badan khusus yang ditunjuk oleh pemerintah.
Dalam prakteknya, hak pakai itu diberikan sebagai hak sementara. Hak sementara di dalam arti diberikan sebagai persiapan untuk memperoleh Hak Guna Bangunan atau Hak Milik. Atau sifat sementara itu karena tanah yang dimiliki itu direncanakan dipakai hanya untuk sementara. Mungkin karena kawasan yang di mana tanah itu terletak terkena proyek untuk kepentingan umum atau swasta.
Dalam surat keputusan pemberian Hak Pakai itu sering juga terdapat syarat bahwa hak itu dapat dicabut secara sepihak oleh pejabat yang memberikan. Hal ini tentu saja membuat pemegang hak tidak memiliki kepastian hukum mengenai "masa hidup" hak pakai tersebut. Untuk mendapatkan legalitas dari hak pakai atas tanah negara maka wajib didaftar di dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang hak pakai diberikan sertifikat hak atas tanah.
Untuk tanah-tanah di lingkungan badan penguasa pelabuhan, biasanya praktek hak pakai tersebut di daftar. Tanda bukti hak pakai itu hanya perjanjian hak pakai (bukan surat keputusan pemberian hak). Pengalihan subjek hak pakai harus dengan persetujuan atau ijin pejabat yang memberikannya.
Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik terjadi berdasarkan perjanjian antara pemilik dan yang diberi hak pakai. Hak pakai ini tidak wajib didaftar di KPT dan karena itu tentu saja tidak ada sertifikatnya. Dalam praktek hak pakai atas tanah hak milik jarang terjadi, yang banyak terjadi ialah sewa-menyewa tanah.
2. Hak Sewa Dalam Ketentuan Hukum
Menurut UU Pokok Agrari (UUPA), Pengertian Hak Sewa Atas Tanah adalah hak untuk maksud mendirikan bangunan, tidak untuk pertanian, peternakan dan perikanan. Untuk maksud yang terakhir ini yang dipergunakan adalah perjanjian bagi hasil. Jangka waktu hak sewa tidak ditentukan di dalam UUPA, sehingga para pihak (pemilik dan penyewa) bebas untuk menentukan jangka waktu persewaan.
Yang dapat memberikan hak sewa yaitu pemilik hak atas tanah. Pemegang hak guna bangunan atas hak guna usaha tidak berwenang menyewakan haknya itu. Negara yang tidak memiliki hak milik atas tanah juga tidak dapat menyewakan tanah. Karena menurut Effendi Perangin, sebutan hak sewa atas tanah negara secara yuridis itu tidak benar.
Sekian tulisan dari tabir hukum mengenai pengertian hak pakai dan pengertian hak sewa, semoga tulisan tabir hukum mengenai pengertian hak pakai dan pengertian hak sewa dapat bermanfaat.
Sumber : Tulisan Tabir Hukum :
- Titik Triwulan Tutik, 2006. Pengantar Hukum Perdata. Yang Menerbitkan Prestasi Pustaka : Jakarta.
 |
| Gambar Artikel Pengertian Hak Pakai dan Pengertian Hak Sewa |
